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開發(fā)商破產(chǎn)清算:購房人、工程款、抵押權(quán)誰先獲償?
時(shí)間:2025-10-20 10:47:18 來源: 作者:
開發(fā)商破產(chǎn)清算:購房人、工程款、抵押權(quán)誰先獲償?
一、債權(quán)受償順序的法律依據(jù)與核心原則
開發(fā)商破產(chǎn)清算的債權(quán)受償順序由《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條、第109條及《民法典》第807條共同構(gòu)建,核心原則為“生存權(quán)優(yōu)先、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、勞動(dòng)債權(quán)特殊保護(hù)”。2025年最高人民法院修訂的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進(jìn)一步明確:消費(fèi)者購房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán),這一規(guī)則體現(xiàn)了法律對(duì)弱勢(shì)群體生存權(quán)的傾斜。
典型案例:2025年濟(jì)南彩石山莊案中,法院裁定購房人已支付50%以上房款的,其購房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)。該案確立的裁判規(guī)則被納入最高人民法院第27批指導(dǎo)性案例,成為全國法院處理類似糾紛的標(biāo)桿。
二、債權(quán)受償順序的層級(jí)解析
第一層級(jí):破產(chǎn)費(fèi)用與共益?zhèn)鶆?wù)
破產(chǎn)費(fèi)用包括訴訟費(fèi)、管理人報(bào)酬、財(cái)產(chǎn)評(píng)估費(fèi)等,是破產(chǎn)程序啟動(dòng)的“必要成本”。共益?zhèn)鶆?wù)新增兩類情形:一是債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)期間產(chǎn)生的員工社保費(fèi)用;二是因債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害的賠償債務(wù)。例如,某開發(fā)商破產(chǎn)時(shí),需優(yōu)先支付200萬元破產(chǎn)費(fèi)用和300萬元員工社保費(fèi)用,方能進(jìn)入下一清償階段。
第二層級(jí):消費(fèi)者購房款優(yōu)先權(quán)
適用條件:購房人已支付全部或大部分購房款(司法實(shí)踐中通常認(rèn)定為50%以上),且購房目的是用于居住。
優(yōu)先范圍:包括購房款本金及利息,但排除違約金等懲罰性賠償。
例外情形:若購房人明知開發(fā)商未取得預(yù)售許可證仍購買,或購房目的是投資,則不適用優(yōu)先權(quán)。
案例:2025年上海某樓盤破產(chǎn)案中,購房人李某支付了60%房款,法院裁定其購房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)。最終,李某獲償比例達(dá)85%,而工程款債權(quán)人獲償比例僅為40%。
第三層級(jí):建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
行使期限:自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付工程價(jià)款之日起18個(gè)月內(nèi)行使(2021年《建設(shè)工程司法解釋一》將期限從6個(gè)月延長至18個(gè)月)。
優(yōu)先范圍:包括人工費(fèi)、材料費(fèi)等實(shí)際支出,但不包括利潤和違約金。
行使方式:可通過協(xié)議折價(jià)、拍賣或訴訟方式實(shí)現(xiàn)。
案例:南通某工程公司訴上海某開發(fā)商案中,法院認(rèn)定工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限應(yīng)從雙方對(duì)賬確認(rèn)之日(2019年6月)起算,而非竣工驗(yàn)收合格之日。最終,工程公司獲償1809萬元工程款,優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。
第四層級(jí):抵押權(quán)與其他物權(quán)擔(dān)保債權(quán)
抵押權(quán)人可就抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先受償,但需注意:
抵押權(quán)與消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的沖突:若同一房屋上同時(shí)存在抵押權(quán)和消費(fèi)者購房款優(yōu)先權(quán),消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)絕對(duì)優(yōu)先。
抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)的沖突:工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán),但需在法定期限內(nèi)行使。
案例:某銀行對(duì)開發(fā)商名下房產(chǎn)享有抵押權(quán),但因購房人已支付大部分房款,法院裁定購房人優(yōu)先受償,銀行僅能在剩余財(cái)產(chǎn)中受償。
第五層級(jí):勞動(dòng)債權(quán)與稅收債權(quán)
勞動(dòng)債權(quán):包括工資、醫(yī)療補(bǔ)助、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等,優(yōu)先于普通債權(quán)。
稅收債權(quán):欠繳的社保費(fèi)用優(yōu)先于企業(yè)欠稅,企業(yè)欠稅優(yōu)先于普通債權(quán)。
第六層級(jí):普通債權(quán)
包括無擔(dān)保的銀行貸款、供應(yīng)商貨款等,按比例清償。2025年《企業(yè)破產(chǎn)法》修訂草案新增規(guī)定:中小企業(yè)供應(yīng)商債權(quán)(年交易額低于1000萬元)的清償比例,不得低于普通債權(quán)平均比例的80%。
三、實(shí)務(wù)操作中的爭(zhēng)議與應(yīng)對(duì)
爭(zhēng)議一:購房合同效力對(duì)優(yōu)先權(quán)的影響
若購房合同因未取得預(yù)售許可證而被認(rèn)定無效,購房人是否仍享有優(yōu)先權(quán)?根據(jù)最高人民法院答復(fù),合同效力不影響優(yōu)先權(quán)行使,但購房人需證明其已支付大部分房款且無過錯(cuò)。
應(yīng)對(duì)建議:購房人應(yīng)保留付款憑證、合同文本等證據(jù),并在破產(chǎn)程序中及時(shí)申報(bào)債權(quán)。
爭(zhēng)議二:工程款優(yōu)先權(quán)的行使期限
實(shí)踐中,管理人常以“超過6個(gè)月期限”為由否定工程款優(yōu)先權(quán)。但根據(jù)2021年《建設(shè)工程司法解釋一》,期限應(yīng)從應(yīng)付工程價(jià)款之日起算,而非竣工驗(yàn)收合格之日。
應(yīng)對(duì)建議:承包人應(yīng)在對(duì)賬確認(rèn)、結(jié)算單簽署等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)固定證據(jù),避免因期限計(jì)算爭(zhēng)議喪失優(yōu)先權(quán)。
爭(zhēng)議三:抵押權(quán)與消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的沖突
若開發(fā)商將已預(yù)售的房屋抵押給銀行,購房人與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突如何解決?根據(jù)最高人民法院批復(fù),消費(fèi)者購房款優(yōu)先權(quán)絕對(duì)優(yōu)先于抵押權(quán)。
應(yīng)對(duì)建議:銀行在接受房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)通過查詢預(yù)售許可證、購房合同備案等方式排查風(fēng)險(xiǎn),避免因消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致抵押權(quán)落空。
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