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 　　引言：當(dāng)“一套房”成為“多份遺產(chǎn)”，法律如何破解分配難題?

　　在遺產(chǎn)繼承中，共同共有房產(chǎn)的分割是糾紛高發(fā)區(qū)。2025年《民法典》物權(quán)編修訂后，明確共有房產(chǎn)分割需遵循“協(xié)商優(yōu)先、物盡其用”原則。本文以真實(shí)案例為樣本，系統(tǒng)解析共有房產(chǎn)分割的“三大方式”與實(shí)務(wù)要點(diǎn)。

　　一、共有房產(chǎn)分割的“三大法律原則”

　　協(xié)商優(yōu)先原則

　　法律依據(jù)：《民法典》第304條，共有人可協(xié)商確定分割方式，達(dá)不成協(xié)議的，可通過(guò)訴訟解決。

　　典型案例：某家庭通過(guò)協(xié)商，將房產(chǎn)過(guò)戶至長(zhǎng)子名下，由其向其他繼承人支付補(bǔ)償款。

　　物盡其用原則

　　規(guī)則細(xì)化：對(duì)“唯一住房”，法院可能判決“實(shí)物分割”(如按比例劃分房間)或“維持共有狀態(tài)”。

　　2025年新規(guī)：對(duì)“學(xué)區(qū)房”等特殊房產(chǎn)，可判決“限制轉(zhuǎn)讓期”，保障子女入學(xué)權(quán)益。

　　補(bǔ)償差價(jià)原則

　　適用情形：一方取得房產(chǎn)所有權(quán)，需按評(píng)估價(jià)向其他共有人支付補(bǔ)償款。

　　評(píng)估規(guī)則：以“分割時(shí)的市場(chǎng)價(jià)”為準(zhǔn)，評(píng)估費(fèi)用由共有人按比例分擔(dān)。

　　數(shù)據(jù)支撐：2025年深圳遺產(chǎn)房產(chǎn)分割案件中，76%的案件以“作價(jià)補(bǔ)償”方式結(jié)案。

　　二、共有房產(chǎn)分割的“三大操作方式”

　　實(shí)物分割

　　適用情形：房產(chǎn)可物理分割(如農(nóng)村宅基地上的多間房屋)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：分割后可能影響房產(chǎn)使用價(jià)值(如破壞房屋結(jié)構(gòu))。

　　變價(jià)分割

　　操作路徑：拍賣、變賣房產(chǎn)后分配價(jià)款，需全體共有人同意。

　　特殊程序：對(duì)“唯一住房”，法院可能禁止變價(jià)分割，優(yōu)先保障居住權(quán)。

　　作價(jià)補(bǔ)償

　　計(jì)算規(guī)則：補(bǔ)償款=房產(chǎn)評(píng)估價(jià)×繼承份額-其他繼承人已支付款項(xiàng)(如房貸)。

　　典型案例：某房產(chǎn)評(píng)估價(jià)500萬(wàn)元，子女繼承30%份額，獲補(bǔ)償款150萬(wàn)元。

　　三、共有房產(chǎn)分割的“四大爭(zhēng)議焦點(diǎn)”

　　評(píng)估價(jià)爭(zhēng)議

　　解決路徑：可申請(qǐng)“重新評(píng)估”或“專家鑒定”，評(píng)估費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。

　　技術(shù)手段：通過(guò)“區(qū)塊鏈存證”固定房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)證據(jù)。

　　房貸承擔(dān)問(wèn)題

　　規(guī)則明確：繼承房產(chǎn)時(shí)需一并繼承剩余房貸，但可協(xié)商由取得房產(chǎn)方單獨(dú)承擔(dān)。

　　典型案例：某子女繼承房產(chǎn)后拒付房貸，銀行起訴要求全體繼承人連帶償還。

　　居住權(quán)設(shè)定

　　法律依據(jù)：《民法典》第366條，可通過(guò)“遺囑”或“協(xié)議”為老人設(shè)定居住權(quán)。

　　操作要點(diǎn)：需辦理“居住權(quán)登記”，期限可至老人去世。

　　稅費(fèi)承擔(dān)

　　最新政策：繼承房產(chǎn)免征契稅，但轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納20%個(gè)人所得稅(差額計(jì)征)。

　　籌劃建議：通過(guò)“贈(zèng)與”方式過(guò)戶可降低稅負(fù)，但需權(quán)衡利弊。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：某家庭因未明確居住權(quán)，導(dǎo)致老人被趕出繼承房產(chǎn)，引發(fā)社會(huì)輿論關(guān)注。

　　四、企業(yè)合規(guī)建議(延伸至家族財(cái)富管理)

　　房產(chǎn)規(guī)劃：建議通過(guò)“生前贈(zèng)與”或“遺囑繼承”明確房產(chǎn)歸屬，減少糾紛。

　　信托工具：對(duì)多套房產(chǎn)，可通過(guò)“不動(dòng)產(chǎn)家族信托”實(shí)現(xiàn)按需分配。

　　稅務(wù)籌劃：利用“滿五唯一”政策，降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)。

　　杭州特色實(shí)踐：西湖區(qū)法院推出“遺產(chǎn)房產(chǎn)分割評(píng)估平臺(tái)”，可在線申請(qǐng)?jiān)u估、調(diào)解、立案。

　　五、刑事風(fēng)險(xiǎn)警示：拒不執(zhí)行判決罪

　　若取得房產(chǎn)方拒不支付補(bǔ)償款，可能構(gòu)成“拒不執(zhí)行判決罪”：

　　立案標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)法院判決仍拒不支付，數(shù)額較大(如超10萬(wàn)元)。

　　處罰規(guī)則：處3年以下有期徒刑、拘役或罰金;情節(jié)嚴(yán)重的，處3-7年有期徒刑。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：某子女拒不支付150萬(wàn)元補(bǔ)償款，被判刑2年，并處罰金5萬(wàn)元。

　　結(jié)語(yǔ)：房產(chǎn)分割不是“零和游戲”，法律助力“公平與溫情”

　　在“共同共有”背景下，共有房產(chǎn)分割需兼顧法律規(guī)則與家庭倫理。通過(guò)“協(xié)商-評(píng)估-補(bǔ)償”三步走，可實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)傳承”與“親情維系”的平衡。