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破產(chǎn)清算

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房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，合作方遭連累

時(shí)間：2021-07-03 17:11:48 來(lái)源：作者：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，有的房企由于資金短缺或者缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在土地摘牌后遲遲無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或者在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)中途停滯，在此情況下，多數(shù)房企往往會(huì)選擇引入其他投資商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，以達(dá)到解決資金缺口、借力開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、縮短開(kāi)發(fā)周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，高收益往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，而這高風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上取決于法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　杜先生近期應(yīng)好友胡先生的邀請(qǐng)，一起投資一處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于只有胡先生的A公司才有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，雙方簽訂《合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》并約定：

　　1：雙方按50%比例共同出資，以A公司的名義競(jìng)買(mǎi)土地使用權(quán)；

　　2：雙方以股份方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，包括以后項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的投資、收益均以各自的股份比例進(jìn)行投入和分配；

　　3：競(jìng)買(mǎi)地塊的土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)屬雙方共同所有，由雙方建立合資、合作關(guān)系，以股份方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。

　　不料在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于拖欠工程款及其它債務(wù)，A公司被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整。破產(chǎn)管理人向杜先生發(fā)送了解除合作協(xié)議的通知，并將競(jìng)買(mǎi)地塊的土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)、地面財(cái)產(chǎn)等均納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；同時(shí)，施工方以杜先生為項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)方為由，要求承擔(dān)清償工程款的連帶責(zé)任。杜先生接到通知后大吃一驚，A公司破產(chǎn)了，自己非但不能因合作協(xié)議獲得收益，還要承擔(dān)清償工程款的責(zé)任？在一系列疑問(wèn)和心有不甘的驅(qū)使下，杜先生咨詢(xún)了浩云律所并尋求解決之法。專(zhuān)業(yè)破產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的李律師在詳細(xì)了解案情后，給杜先生作出了解答。

　　一、管理人是否可以解除合作協(xié)議？

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行…”因此，對(duì)于在人民法院受理破產(chǎn)案件時(shí)尚處于履行中的《合作協(xié)議》，管理人是有權(quán)力決定解除的。

　　二、對(duì)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，杜先生是否享有物權(quán)？

　　《物權(quán)法》規(guī)定了物權(quán)公示原則，即物權(quán)的變動(dòng)必須將其變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定方法向社會(huì)公開(kāi)，其目的在于使第三人知道物權(quán)變動(dòng)情況，以免第三人遭受損害并保障交易安全。動(dòng)產(chǎn)以交付為公示原則，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示原則。

　　在本案中，杜先生與A公司之間存在合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，只能證明杜先生享有合同上的債權(quán)而不能證明杜先生享有物權(quán)。那么，杜先生是否能以《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的“合法建設(shè)”為由主張物權(quán)呢？由于國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等記載的權(quán)利人均為A公司，杜先生不能證明其為相關(guān)審批手續(xù)載明的合法建造主體、投資事實(shí)、占有權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與A公司合作開(kāi)發(fā)合同關(guān)系，不符合《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人。

　　三、是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償工程款的連帶義務(wù)？

　　杜先生不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償工程款的連帶義務(wù)，理由如下：

　　首先，合同相對(duì)性為合同之訴的基本原則，施工合同只對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，對(duì)合同當(dāng)事人以外的人不發(fā)生法律效力。債權(quán)屬于相對(duì)權(quán)，債是特定當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，債權(quán)人和債務(wù)人都是特定的。施工方只能向特定的債務(wù)人即A公司請(qǐng)求給付。

　　其次，合作開(kāi)發(fā)合同各方是按照合同約定各自承擔(dān)權(quán)利義務(wù)。“共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是指合作各方內(nèi)部關(guān)系，而不是指對(duì)外關(guān)系，在法律沒(méi)有規(guī)定，合同也沒(méi)有約定的情況下，合作各方不應(yīng)當(dāng)對(duì)作為建設(shè)工程發(fā)包人償還工程欠款承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　最后，杜先生也不存在全面實(shí)際參與了施工合同實(shí)際履行行為如與發(fā)包人一起共同選定施工隊(duì)伍、參與施工管理、支付工程款、在經(jīng)濟(jì)簽證上簽署意見(jiàn)、參與工程驗(yàn)收或者工程結(jié)算等等，因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　四、杜先生如何挽回?fù)p失？

　　房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，雙方共同出資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所有權(quán)證均登記在一方名下的，非登記一方除非取得了生效的形成性法律文書(shū)，否則不能直接依據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議或者其他生效法律文書(shū)取得物權(quán)，亦不能基于“合法建造”取得物權(quán)，其享有的只能是債權(quán)。如果登記一方進(jìn)入破產(chǎn)程序，非登記一方只能向管理人申報(bào)債權(quán)，且其債權(quán)只能是在合作項(xiàng)目進(jìn)行清算后，就剩余價(jià)值按照投資比例所應(yīng)分配的收益。

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